论个人合资建房的组织困境
钟庭军
（住房与城乡建设部政策研究中心 ，北京，100835）
摘要：本文对个人合资建房遇到的组织困境进行了初步分析。本文认为集资的产权性质、公共决策的困境、常设机构的激励约束机制缺失以及宏观环境（信用环境）缺失是造成组织困境四大原因。接着在对建房的委托代理关系进行了分析。最后利用统一框架分析了“个人建房低价幻觉”的现象。
关键词：组织困境；合资建房；风险
中图分类号：文献标识码：文章编号：
引言：个人合资建房自从提出以后，一直成为有关媒体的焦点。温州个人合资建房协会首次购得土地，更是把舆论推向了高潮。由于缺乏充足的理论准备和成功的个案范例，中央政府实际持有的是一种“静观其变”的观望态度。既没有明确否认合作建房，也没有积极倡导。政府的暧昧态度直接导致了理论混乱、立法空缺和实践冲突的现象。如何理解这一现象，如何把这一现象同以往的单位合资建房分开。鉴于国内理论界尚无对这一现象进行规范的经济学分析，本文拟对这一现象进行初步分析，起到抛砖引玉的作用。
一、 本文分析的角度
国内理论界对个人合资建房的态度无非三种：支持、否定或折中的态度，但仅仅限于感性认识，一般为实践领域的工作者所撰。虽然能触及一些实质问题，但由于缺乏有力的经济工具论证，给人的感觉往往陷于浅尝则止。迄今，根据笔者掌握的材料，还没有学者对此进行系统的分析和归纳，并逻辑一致地论证，在理论实证和计量分析上都比较欠缺。鉴于个人合资建房还处于初步阶段，不可能收集到成本数据，不可能进行计量分析。理论实证则是较好的分析方法，从中可以推测出个人合资建房存在哪些缺陷以及通过何种方式可以避免。理论实证是指从现实中概括抽象出基本关系或基本假设的阶段和以此为起点进行理论逻辑演绎的阶段，理论实证这一阶段所得出的各种结论，还没有得到经验实际的检验，具有“假说”性质，是尚未被经验实际所验证但在逻辑上能够成立的思维结果（樊纲，1999）。
本文从个人合资建房效用函数以及两个约束条件为起点，利用集体选择经济学和新制度经济学，从个人合资建房组织入手，意图揭示个人合资建房组织本身就具有不稳定性的特征。
本文之所以要选择组织作为突破口，是因为：第一，现在个人合作建房也仅仅进展到组成初步的合作组织阶段，具体实践还没有深入开展；第二，经济学上有很多工具可以借鉴用来分析组织问题，如组织经济学、交易成本、集体选择甚至奥尔森的国家理论，也可为我所用。本文之所以要取名为“个人合资建房的组织困境”，是受美国经济学家米勒《管理困境——科层的政治经济学》的启发，意指个人合资建房在组织问题就遇到矛盾的困境，就决定个人合资建房合作成功的概率极小，从而从组织角度论证了个人合作建房不可取。
二、个人合资建房的效用函数以及约束条件
简练的理论是要勾画出各个行为当事人基本的行为特征。我们假设个人合资建房的目标是在城市中建造适合居住的高层建筑。而且只能是这个目标。
收稿日期：
作者简介：钟庭军（1974－），男，湖北荆州人，住房与城乡建设部政策研究中心，经济学博士
这衍生出两层含义：第一是人和建筑之间的技术关系。个人合资建房所建造的住宅质量远远高于自建的农房。在城市供居住用的住宅技术含量比较高，特别是框架结构以及大跨空间结构，包含着防灾技术、环保节能技术、高科技技术，这不是农村施工队所能为的。这意味着具有相应资质等级的建筑公司才能承当这一重责。此外，城市供居住用的住宅还需要动用规划人才和设计人才等等。建房不仅仅只是建的过程，还涵盖了从规划、勘察、设计、施工、维修等全过程，这对建房的专业化日益提出要求，只有专业化生产才能发挥规模优势和集约优势。第二是涉及到建房过程中的人和人之间的社会关系。农村建房仅仅是业主、施工队和建筑材料供应商之间的关系，但城市易居住宅建造的过程远为复杂的多，不仅包括三者之间的关系，还包括了与规划、园林、税务、工商、电力、土地部门、房产部门之间的关系。因此需要专业的人才处理这些关系，以便降低交易成本。从这两个方面来看，个人合资建房所成立的组织难以承担这两个任务，它必须寻找专业性的组织来解决以上难题。从经济学的角度来看，建房过程中必然存在委托代理关系。
此外还存在两个约束条件。一是个人合资建房必须通过市场方式获得土地。单位合作建房用地是划拨土地，个人合资建房的主体必须花费高额的成本去竞争土地，这对个人合资建房的成员资格提出了要求，只有规定巨额的购房首次筹集款起点才能拥有竞购土地的能力。因此个人合资建房的成员往往不是住房困难户或低收入人群，而是较高收入的投资者和投机者。如温州进行社会个人集资建房的一次筹资标准是户型约为80平方米的存20万元，约90平方米的存23万元，约120平方米的存30万元，这不是普通住房困难人群所能承受的，因此社会个人集资合作建房往往会异化成社会富裕阶层投资或投机的工具。二是成员构成复杂。如此高的收入，如此多的成员，又不是以单位为名义统筹进行，只能靠在网上或者通过其他渠道来征集会员。这产生了两个附属问题：其一拥有较高收入的成员来源于不同的阶层，他们对建筑质量和设计本身认知存在巨大的差异，如何解决公共选择问题；其二成员之间比较陌生，如何使他们相信别人，避免“逆向选择”和“道德风险”。为了便于分析，我们把个人合作建房分解为“集资”和“建房”两个阶段。“集资”的公共选择问题和“建房”的委托代理问题将是我们分析的重点。前者包含了集资的产权性质、遇到的决策困境以及激励监督机制和信用环境的双缺失，后者分析个人合资建房的代理成本特性。
三、个人合资建房的存在理论基础分析
个人合资建房组织是否能存在并能完成建房的任务，迄今为止，尚没有成功的先例，就连拿地也仅仅在温州实现了突破。个人合资建房为什么这么难，排除法律上的模糊、地方政府态度暧昧等因素之外，笔者认为个人合资建房组织先天存在残疾，即存在“集资”的公共选择问题，特别是在产权安排、公共决策、信用环境、激励机制等方面存在严重缺陷，导致个人合资建房举步维艰。
1、个人合资建房的共有权二重性
个人合资建房的基础理论是合作经济。个人合资所建造的房屋的产权证还没有落实到个人名下时，合资建造的房屋、资金等财产属于共有性质。这具有两重性质：一方面，他是所有者，无论从法律意义上还是从经济意义上说，共同占有的权利，是任何个人所拥有的那一部分所有权和一切其他人所同时拥有的所有权共同构成的；另一方面，他又不是所有者，因为它作为个人所拥有的公有权只有和其他一切人的所有权向结合、共同构成共有权的时候才有效，才能发挥作用；作为个人，他既没有特殊的所有权决定资本的使用，也不能根据特殊的所有权索取总收入中的任何一个特殊的份额。特别资金已经转化成半成品的在建房或者其他固定资产，个人难以进行追索。因此公共决策是否民主、科学，是否体现自己的偏好非常重要。否则个人合资建房就失去了存在的意义。
2、个人合资建房公共决策困境
在实践中，个人合资建房组织往往遇到公共决策困境：（1）决策人成分复杂。要想在一定时间内找到数百上千个合作者，并且说服这么多有着不同居住需求的人来接受这种集资建房方式，其本身就会困难重重。例如由温州市市场营销协会牵头组建一个名为“个人合作建房联盟”的临时组织。共有会员400 人, 分别为该协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户（潘安平，2007）。由于个人合资建房成员来自于社会各阶层，对住房的质量、设计等存在较大的认知差异。此外，由于组织者与其他参与者出资数额相同，因此在重大事情的决策上就容易出现议而难决，这种松散的合作方式引发的后续纠纷比较难解决。同时，参与建设的出资者出资相同，在建设过程中分担的任务却不同，容易造成利益分担不平等。（2）决策环节多。在建房的过程中，从规划、设计、选址、建造、竣工、办理产权证、物业管理等各个环节都需要进行公共决策。对住房分配、资金使用监督等都要进行公共决策。决策的程序不同，也会造成决策结果不一样，遇到所谓的“孔多塞”难题。
个人合资建房成员将在各个环节争论不休，严重影响了建房的进程，增加了交易成本。个人想要降低房价的初衷可能会落空。人们必须通过某种集体行动（集体协商、民主投票）来行使并实现共有权。但事无巨细，都要经过集体行动是不经济的；为了减少交易成本，便需要存在一个常设性机构，在日常各种经济事务中，如购地、立项、选择建筑商等经济活动中。因此个人合资建房如果想要成功，必须建立各种章程，以应付可以会遇到的各种问题，并要把决策权交给一个代理机构集中决策，以便降低交易成本，这时常设性机构就应用而生了。
3、激励监督机制的缺乏
对常设性机构的激励和监督也是一个难点。所谓常设性机构也是一个临时性的机构，之所以称他为常设性机构，是相对个人合资建房成员股东大会而言的。常设性机构不同于上市公司，一般上市公司依靠股票市场和经理人市场的竞争或者给与一定股权，对经理人阶层施加压力，引诱他们努力提高管理水平。常设性机构也不同于一般公司，一般公司也有财务审核、税收制度以及与激励相关的薪酬制度。常设性机构属性不明确，如果是盈利性的机构，这同初衷是相违背的；如果是非盈利性的机构，也就是说常设性机构的法人代表没有剩余索取权，这如何激励法人代表为了公共利益而提高管理水平，为公共利益而积极奔走四方。再者，对常设性机构的资金应用和流转的有效性缺乏监管。诚然，通过技术可以解决资金的监督问题，例如达到一定限额的款项需要动用需要全体合作建房者或者一定比例人员共同签字认可银行才会被允许支付该款项；向每位参与者寄银行对账单等以便参与者对资金的监督。但是由于缺乏剩余索取权等激励机制，加上资金运用的有效性难以评估和难以显化，资金运用的有效性监管便成了难题。这样，一个缺乏激励也缺乏监督的组织在实践中无疑是要遭受失败。
4、个人合资建房信用环境的缺失
个人合资建房不同于单位合资建房。《经济适用房管理办法》对集资建房的规定是：“住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划的前提下，利用单位自有土地集资建房；参加对象必须限定在本单位的无房户和符合市、县政府规定条件的住房困难户。”这说明单位集资建房的主体是同一工矿区或单位。这种单位合资建房在组织上至少有两大好处：一是单位成员都互相认识，彼此比较信任，集资分房都是依赖于现存的一套组织体系。而个人合资建房的成员来自各处，建房是一次性，个人合资建房组织也是临时的，不具有权威性，属于一次性博弈，难免出现“逆向选择”和“道德风险”，因此成员在交付购房款时犹豫不决（丁建刚，2007）。二是单位合资建房有单位信用作保障，如果成员对住房不满意，可以向单位提出要求或换房，如果有人携款潜逃，单位必须为受损失者买单，单位合资建房其实暗藏着精巧的风险规避机制，个人合资建房却没有这种机制，尤其是在我国信用体系严重缺失的状态下，个人合作建房首先面临信用上的严峻考验。
四、“建房”的委托代理问题
常设性机构成立后，就要为建房而努力。常设机构面临着三种选择：（1）自己生产并内部销售商品房；（2）和勘查设计院、建筑商、物业商分别签订契约；（3）和开发商签订契约，再由开发商组织繁琐的工作。我们把常设机构是否选择代理机构以及多大程度上选择代理机构看成一个谱系，以上三个只是具有典型意义上的事件。在这个谱系上，有的环节选择代理机构，特别是技术难度比较大，有的环节则可以由自己操刀。具体的情况视常设性机构成员的构成和技术复杂程度。譬如其成员恰好在房地产公司工作过，对购地的程序非常熟，则个人合资建房的购地投标书的制定等完全可以由常设性机构成员承担。这样便节约了购地上的代理成本。在其他环节也是一样，例如跑规划、立项、设计、施工等等。如果该环节是学习成本较低，代理成本较高，常设性机构选择去摸索。在这里，有这样的关系式：间接支出成本加学习成本和代理成本的比较关系。间接支出成本是指个人合资建房常设机构成员为之付出脑力成本、体力成本和关系成本。由于个人合资建房组织是非营利性机构，其成员的付出不被货币化。学习成本是对成员来说为熟悉某个环节需要支付的成本。如果间接支出成本加学习成本小于代理成本，则此环节的工作由常设性机构承担，否则委托给代理机构。这里变成产生了“个人建房低价幻觉”的现象。表面上看个人建房的内部出售价可能比市场价还要低一点。其实常设性机构个人付出的成本上没有计算在内。
在常设性机构选择代理机构承担时，存在着代理成本。代理成本等同于监督成本，只是一个问题的两面，监督成本低则代理成本低，反之亦高。代理成本至少分为两块。第一是了解产品的信息费用。常设性机构对构成住宅每一种材料价格达成一致可能比整个住宅的价格达成协议的费用要昂贵得多。就住宅的瓷砖来说，不同的产地、不同的施工工艺、不同资格的施工队造成的每平方米瓷砖贴面价格不一致。这样需要了解的细节特别多，常设性机构难以应付。了解整个住宅的费用则低得多，通过市场比较法对产成品（住宅）和生产要素（材料、劳动力成本）的价格控制，特别是对重要建筑材料价格的了解以及住宅价格的了解，达到控制造价的目的。常设性机构知识储备越高、价格信息披露越透明则了解产品的信息费用越低。常设性机构则信任将有关事务直接委托代理机构，否则，常设性机构将深度介入代理机构活动，自己购买材料，仅仅将部分业务委托代理机构。
第二是衡量成本。产品的信息费用是基础，常设性机构还必须经常对代理人的产品进行衡量。衡量成本依赖于常设性机构的知识储备以及技术水平。常设性机构根据衡量成本的不同，选择不同的代理方式。常设性机构不可能对建房的每个环节、每个分项工程的质量进行控制，最常见的是依靠一些宏观的控制指标对住房的造价以及质量进行把握。例如每平方米造价、进度控制、质检站验收。更深入一点，如果常设性机构成员专业知识水平较好，可以兼任业余监理员。
总之，由于了解信息费用和衡量成本的不确定性，导致成本的波动可能比较大。如果管理不善，加上常设性机构法人代表缺乏激励约束机制，可能导致代理成本难以控制。
五、个人建房低价幻觉
舆论认为个人合资建房比市场价要便宜。例如温州个人合资建房牵头人赵志强声称预计建成后成本价在5300元/M2，比周边的住宅便宜30%左右（叶鹏程，2007）。真的是这样？价格并非是绝对的价格，它具有多维的属性，例如质量、服务等等。也可能很多成本尚未计算在内，造成表面价格比实际价格虚低的现象，我们不妨称之为“个人建房低价幻觉”。以下对造成“个人建房低价幻觉”的两项基本因素进行简要分析。（房地产价格的多维结构）
1、 隐性成本
个人集资虽然能够较其他方式的成本低，但其他的成本可能尚未计算在内，可能造成表面的成本较低。如果这些成本都一一纳入，个人集资建房反而可能超过从市场上购买商品房。第一是企业家才能。第二是常设机构人员的人力成本、时间成本等等。常设机构人员为合资建房付出了大量的脑力劳动和体力劳动，但这些劳动是自愿付出的，并未以货币化的形式体现在房价上。第三是公共选择的交易成本较高，但交易成本并未反映在工程造价上。从时间上看，在交易成本可能延伸了工期，表面的工程造价可能不变，但是实际的工程造价提高了。第四是政府的优惠政策减低了成本。政府可能为了支持个人合资建房，可能制定了减免部分税费、简化批地建房手续、建行提供优惠贷款、允许开发公司兼营部分商品房等倾斜政策，这些成本并非是个人合资建房自身的节约，而是外来的优惠导致成本的降低。
2、潜在风险
（1）资金风险。社会个人集资合作建房在资金的筹集、使用、续筹、监管等环节缺乏相应制度保障，存在较大的资金风险和道德风险。类似于个人非法集资，对发起人的信用缺乏有效证明。如果利用银行贷款，往往可能成为呆坏帐，集聚大量的金融风险。
（2）产权风险。个人发起组织集资合作建房的产权存在难点，在报建手续上，由于所报建的名称与今后各户的产权办证关系极为密切，如果采用一个项目名称进行报建，今后只能用项目名称进行申报产权，如果要分户到个人名下，就必须视同交易，也就必须提供交易发票，但合作建房由于是要自用，因此自然也就无法取得发票。假如直接以个人名义进行报建，即属个人建房，这一做法政府认可，但却必须逐户申报规划许可，实际操作起来难度极大。这蕴藏着产权风险。
（3）质量风险。房地产开发技术性强，管理工作繁杂，要求组织者必须有较强的管理能力和管理经验。 合作者毕竟来自行各业，只是一个松散的团体，各个环节都需要专业人士代理。但是，专业管理又变成了一个一个的公司模式，又必然产生利润追求，合作者为了降低成本，必然尽量压低工程造价，导致代理的专业机构可能偷工减料，降低工程质量。在工程质量监督上，合作者又缺乏对质量鉴定和评估的能力。这样以来，住宅的质量就难以保证了。
（4）社会风险。“社会个人集资合作建房”的主体是所有集资人，在方案设计、资金筹措、成本核算、住房分配等直接影响个人利益的环节时，往往协调难度较大，容易产生经济法律纠纷。如法律政策不明朗及土地取得不规范等可能导致房产两证办不下来；如资金不畅可能导致停工甚至烂尾楼的出现；如不同标准、样式偏好导致的房屋分配与选择纠纷问题等等。由于个人如果处理不当，可能会引发群体性事件，影响社会稳定。
（5）代理成本控制风险。上面已经论述了个人合资建房的委托代理问题，代理成本是波动较大的成本，如果缺乏有效控制机制，将促进成本迅速上升。
简之，个人合作建房省下来的成本，恰恰是承担风险成本和隐性成本。很多成本尚未计算在内并承担了过多的风险，造成表面价格比实际价格虚低的现象。特别风险控制一旦不力，风险叠在一起，将会导致成本大幅度的提高。一个完善的房地产公司一般有较为完整的风险防范机制，但合作建房组织较为缺乏，如果不能解决这个问题，降低房价的愿景只能变成泡沫。
六、小结
本文利用有关经济学的理论和理论实证分析方法，按照个人合资建房的流程，从个人合资建房的效用函数和两个约束条件出发，从中引出个人合资建房在组织上遇到的一系列的难题，如集资的产权性质、公共决策的困境、常设机构的激励约束机制缺失以及宏观环境（信用环境）缺失，初步回答了个人合资建房遇到的困境。接着分析了建房中遇到的“委托代理”问题。本文认为了解产品信息费用和衡量费用波动较大，导致代理成本波动比较大。最后本文将个人合资建房遇到的问题化成不同的成本类型，在统一的框架下对“个人建房低价幻觉”的现象进行了分析，并认为个人合资建房很多成本尚未计算在内并承担了过多的风险，造成表面价格比实际价格虚低的现象。
参考文献：
1、 樊纲 公有制宏观经济理论大纲[M] 上海三联书店，1994，35-40
2、 潘安平 温州个人集资建房模式的法律思考[J] 城市建设 2007（3），67-69
3、 叶鹏程 温州集资建房破冰舆论捏把汗[J] 楼市 ，2007（14），14-15
4、 丁建刚 集资合作建房的六大疑问[J] 楼市 2007（59），59-60
Anlysis on the Organization Trouble of Capital Raised in Commmercial Building Projects.
ZHONG Ting-Jun
（Policy Research Center of Ministry of Construction,Beijing,100835）
[Absrtact]::the paper make an rural analysis on use of capital raised in commmercial building projects.it focus on organization trouble which is caused by four pieces of factors: Property rights nature of capital raised;Public decision trouble;scarcity in Incentive and regulating mechanism of Standing institution and scarcity in credit surrouding.therefore Principal agent relation of house building is analysed.on the basis of which illusion of low price is explained in the end
[key words] organization trouble ;use of capital raised in commmercial building;risk
